Volgens bijgaande artikelen zijn er mogelijkheden in overvloed en biedt een andere kijk op bedrijventerreinen goede kansen om wonen en werken in een geïntegreerd gebied mogelijk te maken. Zelfs ondernemers worden in de genoemde projecten enthousiast. In Vlaardingen waren zowel de wethouders als ondernemers minder enthousiast. Zou er in Vlaardingen sprake zijn van watervrees?

Eerdere standpunten GroenLinks hierover

ROYAAL WONEN BOVEN BEDRIJFSLOODSEN

Beschrijving
Industrieterrein Kellen in Tiel is een terrein, gebouwd in de jaren zeventig. Het dreigt in een negatieve spiraal van verpaupering terecht te komen door verschuiving van bedrijven naar het nieuwe grootschalige bedrijventerrein Medel. Daarnaast kent Tiel het bedrijventerrein Latenstein uit de jaren zeventig. Dit terrein is in een ver gevorderd stadium van revitalisatie. Zoals vele bedrijventerreinen zijn ook deze terreinen monofunctioneel, introvert, worden ze enkel doordeweeks tussen 9 en 17 uur gebruikt en heerst er een grote mate van sociale onveiligheid.

Het onderzoek heeft als doel een verkenning uit te voeren naar de mogelijkheden van verdichting, verlevendiging en functiemenging door middel van woningbouw en daarbij de grenzen van de wet en regelgeving in kaart te brengen. Veelal wordt gesteld dat wonen op bedrijventerreinen vanuit juridische hoek niet mogelijk is, dat er geen woonkwaliteiten in een bedrijventerrein liggen, dat bedrijven door woningbouw geremd worden in de bedrijfsvoering. Het onderzoek zal hier uitsluitsel over moeten geven. Kellen en Latenstein zijn daarbij goede casestudie gebieden waarbij opgedane kennis op veel soortgelijke terreinen inzetbaar is.

Het onderzoek bestaat uit het grondig analyseren van de terreinen op mogelijke woonkwaliteiten, het ontwerpen van woningtypologieën en het toetsen van de ontwerpen aan de geldende wet en regelgeving.

Stand van zaken
Er heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de huidige knelpunten binnen de terreinen, mogelijke inbreidingsgebieden en woonkwaliteiten.
Op drie potentiële woningbouwlocaties binnen de bedrijventerreinen zijn woningen ontworpen in combinatie met bedrijfshallen. De locaties genieten een uitzichtskwaliteit, vormen als een doorgaand lint een verbinding met het centrum en geven het terrein een nieuwe ontsluiting. Op basis van de wet- en regelgeving zijn de bouwvolumes vormgegeven en oplossingen aangedragen om te voldoen aan de eisen. Het project is in begin 2007 afgerond. Op deze pagina is de voorlopige publicatie hiervan te downloaden.

Innovatieve elementen
Dit sympathieke idee slaat meerdere vliegen in één klap. Het draagvlak bij ondernemers is waardevol. De goede oplossingsrichting voor de problematiek van intensieve menging van wonen en industrie is voorbeeldwaardig.

Leerpunten
Het vrijgeven van grote uitleggebieden voor nieuwe bedrijventerreinen zorgt voor een snelle devaluatie van bestaande terreinen en brengt bedrijfsverplaatsingen op gang. Een schaarste op de markt zal de grondprijzen beïnvloeden en ondernemers aansporen innovatiever met de ruimte en de opstallen om te gaan.

Bedrijventerreinen worden veelal zonder duidelijke stedenbouwkundige visie ontworpen. Beeldkwaliteitplannen verliezen vaak hun kracht door vele concessies die naar bedrijven worden gedaan om deze binnen de gemeentegrenzen te houden. Regionale afspraken en duidelijke clustering van bedrijfssectoren kunnen de herkenbaarheid en beeldkwaliteit positief beïnvloeden.

Opstallen op de terreinen kennen een korte levensduur van ca 30 jaar door de relatie opstal versus grondprijs. Hierdoor is de bedrijventerreinenmarkt ook minder interessant voor marktpartijen om als vastgoed in te investeren. Combinaties van wonen, met een gemiddelde levensduur van 50 jaar, met bedrijfsgebouwen kan aanleiding zijn voor marktpartijen om te investeren.

Door het in erfpacht uitgeven van de bouwgrond op bedrijventerreinen kan de waardevermeerdering bij nieuwe wonen/werken combinaties inkomsten genereren en heeft de overheid een controle mechanisme in handen.

Om binnen de wettelijke kaders te kunnen ontwikkelen dient er duidelijke zonering op hinderwetcategorieën binnen de terreinen worden aangebracht, en dient er gericht gestuurd te worden op clustering van bedrijfsbranches en consumentgerichte bedrijven.

Woningbouw kan een substantiële bijdrage leveren in de kosten van herstructurering.
Woningbouw kan het introverte karakter van de terreinen doorbreken en aansluitingen genereren met de omliggende stedelijke velden.

Woningbouw binnen een bedrijventerrein zou gezoneerd en gemaximaliseerd moeten worden om totale transformatie naar woningbouw in de tijd te voorkomen.
Bedrijventerreinen geven aanleiding tot nieuwe woningtypologieën en mogelijkheden tot het realiseren van bedrijf/kantoor aan huis.

Het wonen op bedrijventerreinen moet een bewuste keuze zijn en daarom woningkwaliteiten bevatten die niet makkelijk in overige woongebieden worden aangetroffen.

Tussen theoretische en praktische geluidsruimte zit vaak een groot verschil. Met een overtuigende ruimtelijke studie blijken bedrijven veelal bereid tot herverdeling van de geluidsruimte.

Door locatiegerichte inventarisaties van bestaande terreinen op het gebied van woonkwaliteit, huidige externenveiligheid, luchtkwaliteit en geluid is de werkelijke overlast inzichtelijk te maken en kunnen aanpassingen van bestemmingsplannen en vergunningen met een sterk stedenbouwkundige visie tot uitvoering komen.

Het in vroeg stadium betrekken van ondernemers is noodzakelijk voor realisatie.
 

Trefwoorden
werkwoningen, intensief ruimtegebruik
IPSV-nr: 41105

Projectgegevens
programma InnovatieProgramma Stedelijke Vernieuwing (IPSV)
plaats Tiel
gemeente Tiel
provincie Gelderland
locatie Bedrijventerrein Kellen
jaar 2004
looptijd start 2004
looptijd eind 2007
financiële bijdrage € 38.000
status 2
type project ideeën en plannen

Betrokken partijen
Bedrijf
• 2by4-architects
• Ondernemers Coöperatie Tiel
Provincie
• Provincie Gelderland

Contactgegevens
contactpersoon Rocco Reukema
organisatie 2by4-architects
website organisatie http://www.2by4.nl/
 
e-mailadres reukema@2by4.nl
telefoon 010 2236640 of 0647442264
fax 0847248188
mobiel 

contactpersoon De heer J. C. Roeterdink
organisatie Provincie Gelderland afd. Economische Zaken
website organisatie http://www.gelderland.nl
functie 
e-mailadres j.roeterdink@prv.gelderland.nl
telefoon (026) 359 91 62

Documenten & links
• Kwaliteitenplan 2by4
• Ontwerp 2by4
• Wonen op Bedrijventerreinen

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------